停車位“向上要空間”有待破題
見圳客戶端·深圳新聞網2020年12月16日訊(深圳商報記者 肖晗)在城市停車位缺口達百萬級的背景下,不少市民期待有更多的立體停車庫可以來到自己身邊。然而,記者采訪發現,目前深圳立體車庫車位占全市車位比例僅約1%,立體車庫“叫好不叫座”的現象仍有待破題。
數據:今年全市新建成立體車庫4個共331個泊位數
據深圳市交通運輸局在今年8月發布的數據,深圳小汽車保有量約350萬輛,停車泊位總數約215萬個,按兩者1:1.1的比例計算,泊位總量缺口超過170萬個。自2016年開始,歷年深圳兩會期間都有人大代表、政協委員建議“向上要空間”,通過建設立體停車設施解決停車難題。從國外經驗看,立體車庫的運用已十分普遍和成熟。在日本,立體停車庫泊位以每年10萬個左右的速度增加,僅東京一地的立體車庫泊位就超過125萬個,極大緩解了城市停車壓力、停車用地緊張的矛盾。
而記者從深圳市交通運輸局獲悉,目前全市共有立體機械式停車場(庫)166個,停車泊位總數約2.45萬個,在全市所有車位中占比僅約1%。2020年,深圳實際新建成4個機械式立體停車設施:寶安官田老村機械式立體車庫、龍華羊臺新村機械式立體車庫、光明歐斯卡酒店地上機械式立體停車庫、光明公明社區地上機械式立體停車庫,它們分別可提供143個、106個、32個和50個停車泊位,累計泊位數331個。
可作為對比的是,來自中國重型機械工業協會停車設備工作委員會的數據顯示,2019年國內新增機械式立體車庫項目2552個。一線城市中,上海、北京、廣州當年新增立體車庫泊位分別達到55753個、29815個和26629個,其數量均已超過深圳現有立體車位總和。
困局:資金回報率低業主意見難統一
在資源緊缺背景下,利用有限的空間建設立體車庫似是眾望所歸,尤其在停車難的老舊小區,呼聲尤為強烈,那么深圳立體車庫建設何以推進緩慢?
建設成本高,資金回報率低是制約立體車庫行業發展的主要瓶頸之一。深圳市中科利亨車庫設備股份有限公司總經理夏寒秋告訴記者,簡易的升降橫移式立體停車庫,每車位成本約兩三萬元,而相對高端的垂直升降類智能立體停車庫每車位成本就要五六萬元。這意味著建設一個立體停車場的投入動輒過百萬元,甚至上千萬元。作為特種設備,立體車庫還要定期維保,平均單個車位的維保費用少則30元-50元/月,多則80元-100元/月。
夏寒秋給記者算了筆賬:目前深圳大部分小區停車收費一個月300元,而一個小型的智能立體車庫每個車位的綜合成本在5萬元左右,算下來要14-15年才能收回投資,這還不算資金成本。2019年以后,深圳多個區陸續出臺社會資本新建立體車庫按車位予以補貼的政策,但補貼條件也要求車庫需“對社會開放”,“滿足社會公眾停車需求”,這意味著僅滿足小區居民停放需求的小區立體車庫新建改造,并不在補貼之列。因此,大多數立體停車庫項目都建在了商業區、寫字樓或者醫院等公共場所。
此外,記者了解到,深圳是在2020年才逐步形成了市區機械式立體停車設施聯席會議制度。在此之前,立體停車設施項目采用發改部門備案形式,缺少了規劃、土地監察、住房建設等部門的意見,往往面臨著違建的風險,因而也難以在全市大量、快速推廣。
拋卻投資回報、審批等問題,立體車庫的建設也并非易事。2018年底梅林一村作為全市首批試點,曾公布立體車庫改造方案并征求意見,改造費用由政府承擔。然而這一消息并沒后文。小區居民郭先生告訴記者,“不清楚為什么立體車庫沒建起來,但部分居民的強烈反對應該起了作用?!碑敃r車庫周邊的小區居民質疑公共綠地空間被侵占,缺少活動場所,家庭采光可能受到影響;車輛頻繁進出可能存在噪音、尾氣污染、行人安全隱患等也讓人擔憂。
除了業主意見難統一,啟用一個立體車庫需要考慮的因素也很復雜:選址要充分考慮合理樓間距,消防等因素;建設方案需在業主通常要求的美觀、智能、靜音與合理投資成本/停車收費標準之間取得平衡;公共場所建大型立體車庫,可能還需要評估對周邊交通的影響。
建議:期待明晰車位產權歸屬適當發展商業配套
立體車庫建設如何破題?針對投資回報周期長的問題,夏寒秋從從業者的角度,提供了一些建議。他表示,立體車庫建設投入資金大,但平均到每個車位并非不可接受。如果政策允許立體車庫可以按照車位進行“長租”甚至出售,投資商回籠資金周期過長的問題或許就迎刃而解。
例如,根據媒體報道,鄭州一小區將立體車庫每個車位按照4.8萬元租賃費,30年租賃期限的方式,向小區業主出租,每月收取25元維保費用。同時引入銀行對接,業主可以以車位為抵押,首付4000元,即可獲得1個30年使用權的車位。從實際情況來看,該小區立體車庫的車位“不愁賣”。此外,南京曾嘗試對某地下立體停車庫分割車位進行產權登記,單個車位可獨立上市銷售;對于未售出的車位,車庫建設者除收取臨時停車費外,也可把車位抵押給銀行進行貸款,車位經評估機構評估后,辦理權利抵押登記。
不過,夏寒秋坦言,目前這種模式在大部分地區都是零散探索。這也意味著,立體停車場市場化尚需要政府部門推動,明確權屬登記,為車位租賃、出售、轉讓、抵押等交易,提供政策或法律依據。
允許立體車庫建設者/運營商,發展商業配套,也被業界認為是“開源”的途徑。適當增加包括洗車、汽修、配件、便利店、餐飲等商業配套設施,不但有助于解決新建停車場收入來源單一——只能通過收停車費營利的問題,還可通過有效運營附屬商業設施,反過來吸引更多人駕車進場停放,增加停車部分的收入。
(轉自深圳商報)