停車位“向上要空間”有待破題
見圳客戶端·深圳新聞網2020年12月16日訊（深圳商報記者 肖晗）在城市停車位缺口達百萬級的背景下，不少市民期待有更多的立體停車庫可以來到自己身邊。然而，記者采訪發現，目前深圳立體車庫車位占全市車位比例僅約1％，立體車庫“叫好不叫座”的現象仍有待破題。
數據：今年全市新建成立體車庫4個共331個泊位數
據深圳市交通運輸局在今年8月發布的數據，深圳小汽車保有量約350萬輛，停車泊位總數約215萬個，按兩者1：1．1的比例計算，泊位總量缺口超過170萬個。自2016年開始，歷年深圳兩會期間都有人大代表、政協委員建議“向上要空間”，通過建設立體停車設施解決停車難題。從國外經驗看，立體車庫的運用已十分普遍和成熟。在日本，立體停車庫泊位以每年10萬個左右的速度增加，僅東京一地的立體車庫泊位就超過125萬個，極大緩解了城市停車壓力、停車用地緊張的矛盾。
而記者從深圳市交通運輸局獲悉，目前全市共有立體機械式停車場（庫）166個，停車泊位總數約2．45萬個，在全市所有車位中占比僅約1％。2020年，深圳實際新建成4個機械式立體停車設施：寶安官田老村機械式立體車庫、龍華羊臺新村機械式立體車庫、光明歐斯卡酒店地上機械式立體停車庫、光明公明社區地上機械式立體停車庫，它們分別可提供143個、106個、32個和50個停車泊位，累計泊位數331個。
可作為對比的是，來自中國重型機械工業協會停車設備工作委員會的數據顯示，2019年國內新增機械式立體車庫項目2552個。一線城市中，上海、北京、廣州當年新增立體車庫泊位分別達到55753個、29815個和26629個，其數量均已超過深圳現有立體車位總和。
困局：資金回報率低業主意見難統一
在資源緊缺背景下，利用有限的空間建設立體車庫似是眾望所歸，尤其在停車難的老舊小區，呼聲尤為強烈，那么深圳立體車庫建設何以推進緩慢？
建設成本高，資金回報率低是制約立體車庫行業發展的主要瓶頸之一。深圳市中科利亨車庫設備股份有限公司總經理夏寒秋告訴記者，簡易的升降橫移式立體停車庫，每車位成本約兩三萬元，而相對高端的垂直升降類智能立體停車庫每車位成本就要五六萬元。這意味著建設一個立體停車場的投入動輒過百萬元，甚至上千萬元。作為特種設備，立體車庫還要定期維保，平均單個車位的維保費用少則30元－50元／月，多則80元－100元／月。
夏寒秋給記者算了筆賬：目前深圳大部分小區停車收費一個月300元，而一個小型的智能立體車庫每個車位的綜合成本在5萬元左右，算下來要14－15年才能收回投資，這還不算資金成本。2019年以后，深圳多個區陸續出臺社會資本新建立體車庫按車位予以補貼的政策，但補貼條件也要求車庫需“對社會開放”，“滿足社會公眾停車需求”，這意味著僅滿足小區居民停放需求的小區立體車庫新建改造，并不在補貼之列。因此，大多數立體停車庫項目都建在了商業區、寫字樓或者醫院等公共場所。
此外，記者了解到，深圳是在2020年才逐步形成了市區機械式立體停車設施聯席會議制度。在此之前，立體停車設施項目采用發改部門備案形式，缺少了規劃、土地監察、住房建設等部門的意見，往往面臨著違建的風險，因而也難以在全市大量、快速推廣。
拋卻投資回報、審批等問題，立體車庫的建設也并非易事。2018年底梅林一村作為全市首批試點，曾公布立體車庫改造方案并征求意見，改造費用由政府承擔。然而這一消息并沒后文。小區居民郭先生告訴記者，“不清楚為什么立體車庫沒建起來，但部分居民的強烈反對應該起了作用?！碑敃r車庫周邊的小區居民質疑公共綠地空間被侵占，缺少活動場所，家庭采光可能受到影響；車輛頻繁進出可能存在噪音、尾氣污染、行人安全隱患等也讓人擔憂。
除了業主意見難統一，啟用一個立體車庫需要考慮的因素也很復雜：選址要充分考慮合理樓間距，消防等因素；建設方案需在業主通常要求的美觀、智能、靜音與合理投資成本／停車收費標準之間取得平衡；公共場所建大型立體車庫，可能還需要評估對周邊交通的影響。
建議：期待明晰車位產權歸屬適當發展商業配套
立體車庫建設如何破題？針對投資回報周期長的問題，夏寒秋從從業者的角度，提供了一些建議。他表示，立體車庫建設投入資金大，但平均到每個車位并非不可接受。如果政策允許立體車庫可以按照車位進行“長租”甚至出售，投資商回籠資金周期過長的問題或許就迎刃而解。
例如，根據媒體報道，鄭州一小區將立體車庫每個車位按照4．8萬元租賃費，30年租賃期限的方式，向小區業主出租，每月收取25元維保費用。同時引入銀行對接，業主可以以車位為抵押，首付4000元，即可獲得1個30年使用權的車位。從實際情況來看，該小區立體車庫的車位“不愁賣”。此外，南京曾嘗試對某地下立體停車庫分割車位進行產權登記，單個車位可獨立上市銷售；對于未售出的車位，車庫建設者除收取臨時停車費外，也可把車位抵押給銀行進行貸款，車位經評估機構評估后，辦理權利抵押登記。
不過，夏寒秋坦言，目前這種模式在大部分地區都是零散探索。這也意味著，立體停車場市場化尚需要政府部門推動，明確權屬登記，為車位租賃、出售、轉讓、抵押等交易，提供政策或法律依據。
允許立體車庫建設者／運營商，發展商業配套，也被業界認為是“開源”的途徑。適當增加包括洗車、汽修、配件、便利店、餐飲等商業配套設施，不但有助于解決新建停車場收入來源單一——只能通過收停車費營利的問題，還可通過有效運營附屬商業設施，反過來吸引更多人駕車進場停放，增加停車部分的收入。
（轉自深圳商報）
